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因此,我国目前的REITs产品仍以私募为主,并界定投资人范围,或有到期回购、限定规模约束,或存在多重税负和收益形式(区分优先和劣后)等问题,严格讲属于“类REITs”,发行规模和参与投资者有限。因此,REITs亟待革新产品,扩大规模。首先,拓展“公募基金+ABS”组合,此举可有效规避公募基金不能投资未上市公司股权或不动产的法律约束,将发行范围扩展到个人投资者;其次,鼓励机构以自持租赁项目发行REITs,通过内部划转避税,提高收益率,吸引大众投资者;再次,引进险资、社保等低成本资金,降低无风险收益率,提升REITs相对收益率,对于低收益的一些项目REITs(如公租房),可借鉴美国低收入住房返税政策提高相对收益;最后,以发行机构承诺业绩补偿(政府可对公租REITs业绩补偿)或收益激励等形式,提高市场投资机构参与率,扩展REITs融资规模。

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